권리금포기 종용한 특약 '법률상 무효'
재건축 사유의 특약, 권리금 회수 어려울 수 있어
[데일리한국 김택수 기자] "음식점 점포를 찾아 계약을 앞두고 있습니다. 계약서를 작성하는 과정에서 건물주가 추후 동일업종을 받을 수 없어 권리금 포기를 특약으로 넣겠다는 겁니다. 이대로 계약을 했다간 법적으로 권리금 회수 자체가 불가능해지는 건 아닌지 걱정입니다."
상가 임대차에서 세입자의 권리금 회수를 두고 건물주가 특약으로 막으려는 사례가 적지 않다. 전문가들은 세입자의 권리금 회수 기회는 법으로 보호를 받는 강행규정이라고 강조한다.
19일 부동산전문 법률채널 '법도TV'에 따르면 "계약 사항은 계약 당사자인 건물주와 세입자가 반드시 준수해야 할 만큼 법적인 효력이 큰 반면 건물주가 이러한 점을 악용해 세입자의 권리 중 하나인 권리금 회수 기회를 막는 수단이 되기도 한다"고 설명했다.
이어 "계약서상 특약으로 권리금 포기 사항이 있더라도 법률상 세입자의 권리금보호 규정이 앞서기 때문에 문제 없이 권리금 회수가 가능하다"고 말했다.
권리금은 영업시설, 거래처, 신용, 영업상 노하우, 위치(바닥)에 따른 이점 등을 기준으로 비롯된 금전적 가치를 의미한다. 흔한 경우는 아니지만 상가 임대차에서 건물주가 개인적인 이익을 위해 세입자의 권리금 회수 기회를 꺼리는 사례가 종종 있다. 문제는 세입자가 법률상 대응하지 못하도록 계약서에 특약으로 넣으려 한다는 점이다.
임대차 계약에서 계약서상 특약은 강력한 효력을 갖는다. 하지만 특약이 세입자의 권리금 회수를 막는 내용이라면 이야기는 달라진다. 상가건물 임대차보호법(이하 상임법)에는 세입자의 권리를 막는 특약에 관해 무효가 될 수 있다는 규정이 있기 때문이다.
상임법 제15조에는 '이 법의 규정에 위반된 약정으로서 임차인(세입자)에게 불리한 것은 효력이 없다'고 명시하고 있다.
엄정숙 부동산전문 변호사는 "세입자의 권리금 보호를 규정한 법은 상임법으로 권리금 회수 기회를 막는 특약보다 법률상 앞서기 때문에 특약은 무효가 된다"며 "따라서 임대차 계약 사항이 법률상 효력이 있다고 해도 법으로 보호를 받는 세입자의 권리금 회수 기회는 막을 수 없다"고 말했다.
이와는 달리 계약서상 권리금 포기에 관한 특약이 세입자의 권리금 회수 기회보다 앞서는 경우도 있다.
'상임법 제10조 제1항 7호 가.'에는 '임대차 체결 당시 건물주가 공사 시기 및 소요기간 등을 포함한 철거 또는 재건축 계획을 세입자에게 구체적으로 고지하고 그 계획에 따른 경우' 세입자의 권리금 회수 기회를 보장하지 않아도 된다고 규정하고 있다.
계약 초기부터 세입자에게 재건축에 관한 사정과 정보를 고지한 후 그 계획을 실천에 옮겼다면 건물주는 세입자의 권리금 보호 의무를 지키지 않아도 된다는 의미다.
따라서 세입자에게 철거 또는 재건축 계획 등의 내용을 설명했고 세입자도 숙지했음을 계약서 특약에 넣는다면 법률상 문제가 없는 사항으로 볼 수 있다.
엄 변호사는 "재건축에 따른 권리금 회수 거절은 반드시 계약 전부터 세입자에게 통보해야만 문제가 되지 않는다"며 "만약 계약 기간 중 재건축 사유가 생긴다면 이는 법률을 위반한 사항이 될 수 있기에 세입자에게 권리금 회수 기회를 보장해야 한다"고 말했다.
한편 위법에 해당하는 특약으로 건물주가 세입자의 권리금 회수 기회를 제한한다면 세입자는 손해배상을 청구할 수 있다.
엄 변호사는 "법률상 세입자의 권리금 회수 기회는 계약서상 특약보다 앞서기 때문에 만약 건물주가 권리금 회수 기회를 주지 않는다면 건물주를 상대로 손해배상청구소송을 제기해야 한다"며 "일반적 상황에서는 건물주의 위법 사항을 지적하는 내용증명을 발송하기만 해도 대부분 원만하게 권리금 분쟁이 해결되기도 한다"고 조언했다.